2018年05月15日 浏览量:45 来源: 作者: 舒慧

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2007年9月,蒋女士全款购得南县城区宝塔湖畔商品房一套,并装修居住至今。在得知其住房已被他人取得房产证后,多方交涉,均无果,遂诉至法院。日前,南县法院公开开庭审理该案,确认蒋女士所购房屋合同有效;确认被告刘某与何某某以争议房屋签订的三份合同无效。

案件回溯

2007年9月,蒋某某看中了何某某自建的位于南县城区湖畔的一套商品房,与房主何某某签订了房屋买卖合同,全款买下该房屋。但因当时条件不成熟,并未办理房产证、国土证等相关证件,双方约定一旦办证时机成熟便尽快办理证件。

2012年元旦,何某某取得该房屋的相关权属证书,但没有为蒋某某办理登记。此时的何某某因为喜欢赌博,已经是债台高筑,欠下了巨款,正为还款而焦头烂额,四处筹措资金。2014年9月,为周转资金,何某某经人介绍从一商人刘某处借款16万元,刘某借款后即发现何某某已无偿还能力,两人达成一致意见,将蒋某某所居住的房屋到房产部门办理了房屋抵押登记。2014年9月30日,因被告何某某不能偿还借款,与刘某协商后,两人又在房产部门注销该抵押登记,并着手办理过户手续。因符合相关条件,2014年刘某成功办理蒋某某居住房屋的《国有土地使用权证》《房屋所有权证》。刘某与何某某围绕该房屋签订了三份合同,三份合同价款不一致,且均由双方签字。

为维护自身权益,蒋某某遂诉至南县法院。

法官查明事实判决合同无效

南县法院受理该案后,因何某某下落不明,法官们多次走访调查,并与房产部门、公安部门了解相关案情,查找相关证书。

查明刘某虽声称买下了该房屋,但买房前一直未进入到房屋内部,未实际查验房屋,有悖一般交易习惯。且根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,刘某与何某某签订的房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,将借款转化为购房款的行为,应认定为民间借贷。另外,两被告刘某、何某某签订《借款合同》,约定:“由何某某向刘某借款16万元,以南洲镇某处房屋做抵押;借款时限为12个月,如借款人到期未归还借款,此房屋甲方(刘某)自行处理(即此房屋的产权,归甲方所有)”,根据我国《物权法》《担保法》规定,此条款为流质条款,其违反法律、行政法规的强制性规定而无效。2007年9月,何某某与蒋某某签订房屋买卖合同即《契约》是双方真实意思表示,且已实际支付使用多年,该合同合法、有效,应继续履行。

法院依法审理后作出判决:被告何某某与被告刘某以争议房屋签订的三份合同无效;原告蒋某某与被告何某某于2007年9月9日所签订的房屋买卖合同即《契约》合法有效。

法官说法

《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。” 不动产物权的转移以登记为标志,登记也具有公示公信的效力。如果卖房人一房二卖,其中一个买房人已经办理过户手续拿到了产证,则一般为该买房人取得房屋的所有权。

但是有两点需要注意:1、已过户拿到产证者取得房屋所有权是正常的继受取得房屋所有权,并非基于善意取得制度取得房屋所有权。2、取得产证者不一定能够取得房屋的所有权。如果取得产证者存在与卖房人恶意串通损害另外一个买房人利益的情况,根据《合同法》第52条的规定【有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。】取得产证的买房人与卖房人之间的合同无效,根据《合同法》第58条的规定【合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。】取得产证者应当将房屋过户回卖房人,另外一个买房人可以根据《合同法》第一百零七条的规定要求卖房人继续履行合同(过户、交房等)。

  • 责任编辑:黄 尹
  • 审  稿:李 辉
  • 签  发:姚 伟
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